三线中产手握100万，买房却步步入坑……

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正文4605字，预计阅读时间：可能10分钟
文/子木团队
临近春节，返乡置业又成了热点话题。当大家在热烈讨论年轻人到底要不要返乡置业的时候，我却给了朋友一个冷静的建议……
林哥，农村出身，初中辍学，经多年奋斗，成功步入中产阶级。
在长三角一个传统三线城市，自营企业，年收入保守估计50万，家里全职太太，两个男孩，几套房产，每年结余几十万投资……
可谓是妥妥的人生赢家。
最近他却发给我了一条信息，“本来还以为自己挺成功的，但人最可怕的是“不知道自己不知道”，谢谢你救了我的100万！”
我长舒了一口气，拉住一个。
1
成功置业
林哥本来对自己挺满意的。
农村苦出身，初中都没读完就出来混社会了。当年他在化工厂打工，偶然认识某个专家，发现专家的专利可以极大提升工厂效率，看准钱途的他，积极去开拓市场，中间种种艰辛劳累就不提了。
凭借他的坚持，努力、真诚，最终取得了成功。
经过十多年的奋斗，自营的公司业绩稳定，每年盈利至少50万，在这个传统三线城市，已经算是很不错的收入。
家里太太全职带娃，两个男孩，收入除了孩子教育和生活之外，每年还能剩个25-30万。
林哥在房产方面开窍也比较早，2009年贷款买入了第一套房产，后续又陆续贷款买了一套改善自住房，后来孩子要上学，手上有些结余，又买了学区房……
随着全国房价上涨，当地的房价也在上涨，林哥庆幸自己的果断决策。
偶尔回头看去自己从农村一路走过来的道路，他觉得自己还算是不错，算得上人生赢家了。
2
走上歧途
在一片大好形势中，林哥都没有发现自己已经悄悄地走上歧途……甚至，他其实已经走偏了而不自知……
最近林哥手上又攒了100万现金，他做生意正好需要一个办公地点，朋友圈里的中介一直在推荐一个新开楼盘。
空闲时，他去看过几次，颇为心动，公寓设计精美，公园般的环境，交通非常方便，价格远低于住宅，总价80万买下毫无压力。
原本他找我咨询，只是想让我帮他参谋参谋。因为他知道我在一线城市北京，常年关注房产，他想听听我的意见。
感谢林哥的信任，我首先帮他家的房产布局基本盘整理一下。仔细问下来，我惊讶地发现，林哥除了三套房产之外，近三年还投资两套商铺，而且是全款。
他不在意的说，“攒了几十万不知道买啥，（已经有两个按揭贷款）又不能贷款，就全款买商铺了。”
可是我告诉他，在北京房产圈，大家有个基本的共识，商铺不是好的房产投资标的。
以前是“一铺养三代”，现在是“三代养一铺”。
在近十年中国电商轰轰烈烈的大发展中，实体店铺受到了极大冲击，空置率快速上升，价值直接反映在价格上。
再加上商铺交易税费约占总价20%～30%，导致商铺想出手很困难，回报率也并不高。
比如这两套铺子，租金回报仅有4%。如果把压在商铺上的资金解放出来，其实完全可以有更好的回报。
林哥有点傻眼， “啊，这两套商铺买错了？”
“是的，而且你现在考虑的这个公寓，也不是一个好的选择。“
房产圈还有一个基本共识就是，公寓涨幅是远比不过住宅的。
因为公寓各种坑，40年产权，商水商电，不能落户，出售要交5.65%的增值税，还有各种费用……
所有的限制因素都会体现在价格上，问问身边，很多血淋淋的故事，被中介忽悠买了公寓，买的时候便宜，卖的时候想哭……故事太多了！！
林哥又有点呆……多年来，他在事业上小有成就，非常了解化工行业的上游下游，但房产投资，但还真没想太多。一般也就几年了手上攒了点钱就想着买点什么。
当他回味我说的房圈共识的时候，他不禁感慨，“本来还以为自己挺成功的，但人最可怕的是自己不知道自己不知道……”
3
弃暗就明
当把他的基本盘理清楚，通盘考虑家庭房产配置后，我给了林哥三个关键建议，帮助他避开了大坑：
1）不碰商住，不碰公寓，不碰商铺。
眼前的公寓不能买，100万现金留下来，手上的两套商铺，找机会出手。
2）自住房+学区房，判断后保留
目前第二套自住房交通方便，环境良好，基本满足生活要求。学区是二娃几年后还要用的，也要保留，自住房+学区房，都是刚需。
其实很多三四线城市也有分化，很替林哥操心，他的这两套刚需房值不值得长期持有呢？要帮他多想一下。
通常当我们判断房产价值的时候，最基本的考虑就是人口+经济这两个基本面因素，我去找了这个城市具体的数据。
通过贝壳研究院，找到长三角地区的人口数据，可以看到镇江市，2019年城市常住人口320万，属于净流入区域，城镇化率70%，在分水岭以上。说明这个城市房价长期是有人口支撑的。
说明：城市标记图表圆圈大小为常住人口总量；图中常住人口总量及常住人口城镇化率为2019年统计数据。
经济方面，2020年，中国GDP为1015986亿元，按可比价格计算，比2019年增长2.3%，这个传统的三线城市2020年GDP预计为4250亿元，同比增长超过3.2%，经济跑赢全国平均水平。
综合看经济和人口，这个城市的房价有基本面支撑。加上这两套房也算是当地好地段，好学区，我告诉林哥，放心持有吧。
3）优化资产，归拢资金
除了自住房+学区，家里还有一套老房子，市值140万，目前每月几千块的贷款。
我建议出售老房子，归拢资金，而且腾出一个贷款名额。
两套商铺市值合计90万，也建议出手，或者保留一套目前在用的商铺，加上林哥手上100万现金，手上至少能有300多万用于房产投资，可以找到更好的机会。
甚至，可以异地投资。
异地！之前林哥就完全没想过到外地去。他本以为自己从农村走到了城市，已算成功，基本就终老于此。
但我问他：
“一代人有一代人的使命，你已经从农村走到了城市。”
“你有两个孩子，你想过十年后，你希望他们去哪里发展？”
“或者说，他们的未来，在哪个城市更好？”
他好像懂了！
4
破圈升级
异地买房不是简单的事情，最重要的就是城市选择。
买房就是买城市，买你能买的最高级别的城市。能一线就别二线，能二线就别三线。
人往高处走水往低处流，逆流而上！
现在中国楼市已经出现城市分化，过去十几年市场真实结果是，一线城市回报率远高于二线城市，二线高于三线，三线高于四线。
这是经济学上典型的马太效应，好的越好。
三四线城市，如果人口流出，经济下滑，长期房价是没有支撑，如果有多套房产，建议出售三四线房产，集中资金到一二线城市。
但以林哥年收入几十万的水平，要投资北京上海深圳等一线城市，比较困难，人做事量力而为，林哥可以看看其他城市。
说到这里，林哥突然想起一件久远的往事，他当年从农村出来，赚到第一桶金后，很多老家亲戚劝他回老家盖楼，有的劝他在县城买房，他都拒绝了。
在他当时能买的最高级别城市，就是所在的这个三线地级市买了房，十几年过去，他和他老家亲戚的身家，已经不是一个级别了。
和林哥畅聊很多，“你希望你的孩子去哪里发展啊？”，再经过一番思索之后，我建议林哥考虑在南京投资。
经济方面，2020年南京预计全年完成地区生产总值1.48万亿元，可比价增长4.5%左右，超过全国平均值。
而且增幅居GDP超万亿元城市前列，经济规模自改革开放以来首次跻身全国大中城市前十强。这样一个人口流入，经济强劲的城市，房价长期有稳定的支撑，适合长期投资。
人口方面，根据贝壳研究院的数据，南京的城镇人口850万，城镇化率80%以上，仅次于上海。2014年-2018年，连续5年年均净流入人口大于100万。另外有新闻报道 2020年南京人口首次突破千万。
而且林哥非常喜欢南京，经济有活力，教育资源好，就业机会多，适合孩子将来发展。
当然具体如何投资南京房产，他完全可以继续寻求熟悉全国房产情况的专业人士建议，也可以和南京的房产中介，贷款中介们多交流。
很多时候，只要有了目标，方法并不是问题。
5
常见误区
和林哥聊完之后之后，我又延伸思考了很多。
林哥其实代表了一类人群，就是中小城市中产阶级，包括小企业主，他们从农村出来，教育程度不高，但凭自己的勤奋努力，事业小成，顺利买房置业。
但在后续的房产投资中，因为不够专业，加上身处中小城市，在房产投资上容易踩进以下误区：
1）小富即安
因为教育程度不高，虽然过去凭借灵敏抓住某个机遇挣到钱。但解决温饱安居之后，也就满足于眼前还不错的生活，缺乏长远眼光，看不到更多的机会和风险。
2）盲目投资
在自身的自住和学区需求解决后，手上每年又有一定的结余，想着继续做房产投资。但因为国家限购限贷等，轻易把住宅这个选项忽略，把眼光投到其他。
同时，因为身在商界，有一定的商务需求，接触的多是商铺，公寓等偏商产品，容易想着买一个来办公自用。
最后导致手上闲散资金陆续被套在劣质资产，而错过了住宅这一更好的投资标的。
3）缺乏通盘考虑，忽略沉淀资产
过去这些年陆续买下的房产，只是惯性出租，供月供，相当于房价上涨的钱都趴在账上。
如果是现金，相信林哥们是绝对不会让它趴着，但变成了不动产承载，就很少想起它了。只会用手头的现金来考虑投资机会，所以盘点资产，通盘考虑家庭房产配置还是很有必要的。
最后我还感慨，这还真不是他一个人的错，虽然他自我奋斗离开了农村，但毕竟身处中小城市。
周围人聊的话题和资讯，眼界和思考的范围，没有太多破圈，和一线城市存在很多的信息落差和资讯滞后，缺乏一些基本共识。
但这并不意味着不可以在房子上赚钱。
最后，我总结一下给中小城市仍有投资能力的林哥们的避坑指南：
1)考虑下一代，给自己更高的目标
要想克服小富即安的心态，多想想自己的孩子。
因为这种心态的根本，因为觉得自己奋斗后成家立业，没有更高追求了。
用林哥自己的话来说，“人还是有点懒筋的”， 当把眼光放到下一代，考虑到他们的发展时，是不是有了新的动力？
2)通盘考虑房产配置
承认自己的认知局限，认识到可能存在知识盲区。
在重大的房产决策之前，可以借助专业人士的力量，全面的审视、盘点家里的房产配置，清理沉睡资产，归拢回报率低的资金，集中力量办大事。
3)集中力量，投资更高级别城市
牢记马太效应，一线城市回报率远高于二线城市，二线高于三线，三线高于四线。这是一线城市的人们非常熟悉的老生常谈，但对于眼界相对狭窄的林哥们，日常没太多感受。
当年轻人在一线城市奋斗攒下第一桶金，考虑回乡置业的时候。我会给身处三四线城市，但其实还有投资能力的林哥们最真诚的建议：
逆流而上，买你能买的最高级别的城市。
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PS：更多城市的趋势数据，子木会放到助理注册的微信号里，届时给大家定向推送。还有一些能说的不能说的内容、知识分享、我的一些生活感悟、还有比较有用的资讯，也防止跟大家失联，如果时间可以，偶尔还会给大家解答问题。这个号这几天加的人太多，容易被限制，饱和后就会关闭通道，名额有限，先到先得。
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