项目实施方案模板
实施方案，也叫改造方案。按照广州的旧改流程，实施方案的编制阶段，是在引入合作企业之后。但由于随着前期工作不断的加快，前期服务商的加入以及方案三合一等原因，实施方案的编制，已经需要在引入合作企业之前完成。
实施方案，是一个项目最完善的信息整合。涵盖改造范围内的土地情况、人口数据、规划情况、规划调整情况等。按照广州工作方案当中的数据，大部分的旧改都即将来当实施方案编制阶段。因此，此次主题，我们以一个真实项目的实施方案为模板，给大家讲讲实施方案当中重要内容。
Part 1
项目概况
1.项目区位
概述项目所在区位，周围的交通状况，改造范围，周边的建筑情况等。
《沙步旧村改造实施方案》中的描述：南岗街沙步旧村位于广州市黄埔区东部，南临广州保税区，西临开发大道，东至南岗村，广深公路由北侧经过。
2.项目背景
概述项目的历史进程，比如政策背景，村民的改造意愿情况（附带表决文件，盖章），表决历程，周边的发展情况，项目所在区的发展策略和布局，以及审批情况等等。
3.改造目标
改造目标分为总体目标和具体目标：
（1）总体目标，概述区的整体规划和发展定位。
（2）具体目标，具体目标包括：经济发展目标，环境发展目标，社会发展目标，文化发展目标四个方面。
4.改造原则
改造原则一共包括四个原则：以村民自愿改造为原则，以强化公共利益保障和历史文化保护为原则，以政府政策为原则，以改造的可操作性为原则。
5.改造依据
改造依据包括：
（1）法律法规及规范标准 ?
例如：《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国管理法》、《城市规划编制法》等等。
（2）上层次及相关规划 ?
例如：《广州市城市总体规划》、《广州市历史文化名城保护规划》、《广州市城市更新总体规划》等等。
（3）政策依据
例如：《广州市城市更新办法》、《广州市旧村庄全面改造成本核算办法》、《广州市人民政府办公厅关于印发广州市城市更新办法配套文件的通知》以及区级相关城市更新政策等等。
6.工作历程
列举项目的总体进度进程，从村民表决一直到改造实施方案为止。
Part 2
现状情况
1.自然条件
概述项目所在区域的气候状况（日照、气温以及雨量情况），地形地貌状况。
2. 人口与经济情况
概述该村的人口户籍情况，列出公安机关给出的材料证明，村集体具体的分红情况。
例如：根据公安部门和属地街道相关资料，改造范围（拆旧范围）内户籍登记数3818户（包含原有户籍3154户，以及已达到分户年龄条件而未能进行分户的664户），居民总人数9942人。
3.土地利用现状
列举三种类型的用地情况，如城市建设用地，村庄建设用地，非建设用地。
4.土地权属情况
概述国有用地和留用地的具体情况。
5.用地建设开发情况
用地建设开发情况包括：完善历史用地手续用地情况，土地现状地类情况。
6.现状建筑情况
（1）现有建筑量
（2）总体建设情况
例如：改造范围（拆旧范围）内现状总建筑面积为163.09万平方米，其中村民住宅为87.43万平方米（合法住宅面积71.48万平方米，2007年6月30日前无合法手续住宅面积15.95万平方米），集体物业72.65万平方米（合法物业面积57.2万平方米，2007年6月30日前无合法手续物业面积15.45万平方米），不可移动文物、历史建筑线索、传统风貌线索（以下简称文物及历史建筑）0.63万平方米，公配设施2.38万平方米。根据属地街道相关资料，沙步旧村私人住宅栋数为3790栋，其中合法私人住宅栋数为3763栋。
Part 3
上层规划情况
1.《广州市城市总体规划（2011-2020年）》
2.《广州市城市总体规划（2017-2035）》
3.区的总体规划
4.现行控规《广州市控制性详细规划（全覆盖）》
5.在编控规
6.总结
Part 4
改造方案
1.改造模式
概述村的改造模式，广州的旧村改造模式通常是全面改造和自主改造。
例如：同意采取自主改造的模式和全面改造的方式。安置地块由村集体经济组织申请划拨使用，融资地块由村集体经济组织或其全资子公司申请以协议出让方式获得。
2.改造拆复建原则及方案
村民住宅复建原则，集体复建原则参照《广州市旧村庄全面改造成本核算办法》。合法住宅建筑按照按1：1复建，并计入改造成本，其与复建总量差额可作为安置住宅权益面积予以复建，权益面积建安费用由村民自筹，不计入改造成本。
3.改造成本测算
改造成本一般包括：前期费用，拆迁费用，复建费用，其他费用等。
4.改造范围划定
例如：改造范围根据《广州市城市更新办法》相关规定划定：
（1）以自然村或行政村形成并纳入城市更新（“三旧”改造）数据库范围的建设用 地为基础，根据该集体经济组织集体土地所有权权属范围、土地利用现状图、城市总体规 划图、第二次土地调查影像图、新一轮土地利用总体规划图叠加信息，合理确定旧村庄更 新改造范围。
（2）旧村庄在全面改造项目用地范围原则上以旧村庄的建设用地范围为基础，属于 村集体（含该村属下经济合作社）权属范围的用地应当全部纳入更新改造，可以结合所在 地块的特点和周边路网结构，合理整合集体经济发展用地、废弃矿山用地、国有土地等周 边土地资源，实施连片整体更新改造。
（3）村集体有留用地指标欠账的，可通过留用地落地的方式将符合城乡规划的村集体土 地纳入旧村庄改造范围；村集体没有留用地指标欠账的，可采取村集体申请预支留用地指 标或村集体承诺今后发生征地时不再申请留用地等方式，将符合城乡规划的村集体土地纳 入旧村庄改造范围。改造范围内的农用地，符合边角地、夹心地、插花地的，不需要抵扣 留用地指标。
5.复建用地布局
涉及复建用地详细情况，包括村复建住宅用地情况、独立占地公共服务设施用地情况以及村复建物业用地情况。
6.改造融资方案
阐述融资低价评估情况、融资建筑规模、融资用地规划等内容。
7.改造范围总指标
涉及规划人口、用地面积、建设量、毛容积率等内容。
Part 5
规划方案
1.区域格局
根据规定，制定区域的规划。如发展结构，区域发展目标等。
2.功能定位
发展地位，功能构成，重点产业项目阐述。
3.用地布局及开发规模
阐述布局原则，土地利用规划，开发规模等。
4.城市设计
阐述城市设计方案。
5.公服与开发规模
阐述规划目标，规划原则，公共服务和市政公用设施体系规划等。
6.综合交通规划
阐述道路系统规划，公共交通规划，交通设施规划，交通影响评估落实修改情况。
7.历史保护原则
阐述历史文化建筑现状概括，保护依据及原则，保护规划策略，保护与利用方案。
Part 6
控规调整
1.控规调整
阐述总体指标调整。
2.规划管理单元指标调整
规划单元调整方案。
Part 7
土地调整
土地整理主要涉及到：土地整备主体，资金安排，政府储备用地整理方式，需办理“农转用”指标的用地，土地“转性”，“三地”情况，改造范围（新建范围）土地处置等内容。
Part 8
建设时序
建设时序主要涉及到：分期建设原则，动迁计划。
Part 9
效益分析
效益分析主要涉及到：产业导入，经济提升，配套完善，面貌改善，用地集约，历史传承等方面。
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最后
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