如何计算楼面地价
这是一篇不得不写的文章，当前的楼市套路甚多，买房子也是一件斗智斗勇的事，面对别人的套路，如果你没有掌握一定的知识，到时候只会被忽悠得团团转，而面对诸多纷繁复杂的说辞，在如何看待开发商的土地成本上，自己动手算一算楼面地价得出的结果才是最靠谱的。那么，今天我们就来好好说一说楼面地价是怎么算出来的。PS：本文全干货，需要仔细读。
一、楼面地价概念和基本公式
其实楼面地价的基本计算公式很简单：
楼面地价=地价÷总建筑面积；（总建筑面积=土地面积×容积率）。
这是一个最公允的算法，最基本的公式，将总地价除以总建筑面积，把购地成本分摊到每一平方，即为“楼面地价”。
二、“隐形”楼面地价的本质是什么
本来楼面地价的算法有一个无争议的基本公式，在无配建的情况下确实十分浅显直白。然而，当前的土拍经常伴随着配建，在土地出让的同时设定有特殊条件，例如要求开发商配套建设幼儿园、安置房、菜市场等等，而这些配建部分的建筑，由政府回购，这种回购有的是有偿的，有的是无偿的。
于是乎，有人认为这种潜在的土拍条件加重了开发商的开发成本，减少了可售房屋面积，因此，便将建造这些配建部分的建安成本也加入购地成本中去，同时又将配建部分面积从总建筑面积中扣除。如此一增一减之间，计算出来的所谓“隐形楼面价”或“去配建楼面价”便要比以上基本公式计算出来的“楼面地价”要高。
三、隐形楼面价的两种算法
上面我们已经说到，计算楼面地价的公允的基本计算公式就只有一个，如果一块地没有附带配建等特殊条件，那么该地块楼面地价就只有一个计算结果。但是在如今经常有附带配建等特殊条件的土拍中，隐形楼面地价成为有些报道中喜欢采用的数据。但是，一个数据如要具有权威性，如要值得参考，就必须是一个客观公正的，不受人为主观因素干扰的数据。
那么，隐形楼面价应如何计算呢？当前主要有两种算法。
算法一：单纯以地价为准，不加入建安成本因素，把购地成本分摊到每一平方可售面积，得出便是剔除配建部分后剩余可售部分的楼面地价（土地成本）。
计算公式：楼面地价=地价÷可售部分面积；可售部分面积=总建筑面积-配建面积。
算法一的优点在于精确体现了可售部分面积的土地成本，计算得出的数据客观恒定，计算公式中的参数均为确定值，不受人为主观因素干扰。而缺点在于没有把开发商建造配套建筑时需付出的建安成本全部体现出来。然而，建安成本毕竟是开始建设以后才会产生的成本，并不属于土地购置的价款，更何况有些土地竞拍之后闲置多年未开发，土地刚拍还未动建便要把还没产生的费用加进去算，未免有失妥当。换个思路打个比方：做面包的，面粉的成本就是买面粉的钱，怎能把买奶油的成本也算到面粉里去。
算法二：在地价之上再增加考虑配建部分的建安成本。这种计算方式的理由在于，认为开发企业在建造配建部分时付出了建安成本，因此应该将配建部分的建安成本加入地价之中，再依此计算剩余可售部分的楼面地价。
计算公式：楼面地价=（地价+配建部分建安成本）÷可售部分面积；配建部分建安成本=配建部分建筑面积×建安造价。
算法二的优点是可以更直观地体现开发商买地需要付出的潜在成本，而缺点也十分明显。其缺点主要在于建安造价是一个变量，并非客观公允的确定数值，不同的项目，不同的开发商，其建安造价不同。因此，在计算时便存在人为操纵计算结果的空间。例如建安造价可以是1800元/㎡、可以是2600元/㎡、3300元/㎡，甚至为了抬高楼面地价计算结果，也可以随意加个五六千元每平方去计算，而这全凭计算的人的主观意愿。一个可以任人打扮的数据，便远远脱离了客观、公允、公正的范畴。不但参考价值不大，反而容易造成误导。
四、具体实例
我们以最近成交的福州长乐2018拍-7号地块作为案例来讲，该地块位于长乐区鹤上镇北山村峡漳路南侧、高压线西侧。占地面积11700㎡，容积率2.3，最终9月7日以2400万元成交。该地块须无偿配建总建筑面积15000㎡的安置型商品房。
该地块的总建筑面积是11700㎡×2.3=26910㎡。因此，按照公允的基本公式，该地块楼面地价为24000000÷26910㎡=892元/㎡。
接着我们用以上两种算法来计算隐形楼面价（去配建楼面价）：
算法一：楼面价为24000000÷（26910㎡-15000㎡）=2015元/㎡。
算法二：楼面价为（24000000+15000㎡×建安造价）÷（26910㎡-15000㎡）。显然，建安造价这个变量是多少，便直接决定了计算结果是多少。
那么，地刚拍出去，房子还没盖，怎么知道建安造价是多少呢？合理的建安造价应该是多少呢？根据这块地土拍公告，同时出让的另外两块地有规定，配建部分按“该地块所处级别住宅基准楼面地价加上2600元/㎡回购”，因此，这2600元/㎡便是政府认可的该片区建安造价标准。于是我们将2600元/㎡代入上述公式进行计算，楼面价为（24000000+15000㎡×2600元/㎡）÷（26910㎡-15000㎡）=5290元/㎡。
然而，对于安置房而言2600元/㎡是一个相当不低的建安造价标准了，而开发企业如果在实际建设过程中节约成本，并没有达到2600元/㎡的建设标准，假设实际配建的安置房建安造价为1800元/㎡，于是我们代入计算，楼面价便仅为（24000000+15000㎡×1800元/㎡）÷（26910㎡-15000㎡）=4282元/㎡。
五、总结
楼面地价的计算并不是一件难事，计算公式也十分简单。大家都可以动手算一算。最为公正客观的，便是采用公允的基本公式（地价÷总建筑面积）进行计算，这样得出的是这块地的直观土地成本，计算结果不会被人为所操纵。
如果一定要探寻该地块背后的隐形楼面价，那么采用以上算法二还是算法三，其实都并无不妥，算法二得出的结果最为客观准确，不受人为主观因素干扰。而算法三虽然人为因素较大，主观意愿可以左右计算结果。但是，只要你的计算有自己的道理，得出的结果可以自圆其说，那么，这个结果不论别人采信与否，总是有一定参考价值的。
另外，隐形楼面价毕竟不是最公允的计算结果，因此，公正媒体在发布权威信息时，一般都是以基本公式计算的结果为准，避免人为主观因素的干扰。而如果不发布公允的楼面地价，只发布隐形楼面价的，建议还是要附上计算依据和说明供大家参考，避免主观意志干扰客观计算结果，也避免对公众造成误导。
最后，相信认真看完了本文的读者们，对于楼面地价的计算已经了然于胸了。对楼市资讯感兴趣或是打算买房的朋友，面对着网站上或朋友圈里各种各样的“权威”数字，不妨自己拿出计算器，对着土拍公告算一算。自己算出的数据便会更加心里有数。
